聊乡阳谷试面宅基天造度变革,觉醒资产

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内容摘要:2018年7月,山东省鄄城县被该省列为首批17个农村宅基地三权分置试点县之一。通过一年多的探索,鄄城出台了宅基地资格权认定、超出2018年7月,山东省鄄城县被该省列为首批17个农村宅基地“三权分置”试点县之一。

内容摘要:近日,山东省聊城市阳谷县成为山东省农村宅基地三权分置试点之一。山东农村宅基地改革中,超出规定面积实行有偿使用;进城落户农民

通过一年多的探索,鄄城出台了宅基地资格权认定、超出部分有偿使用、退出和流转、抵押贷款等6个试行意见,初步构建起推进所有权、资格权、使用权“三权分置”改革的制度体系。90个试点村顺利推进,确定有偿使用面积584589平方米、有偿使用费约2127万元,清理出闲置宅基地2846亩,为试点村带来528万元集体经济收入,58个村完成“十有”标准的新型农村社区建设。

近日,山东省聊城市阳谷县成为山东省农村宅基地“三权分置”试点之一。山东农村宅基地改革中,超出规定面积实行有偿使用;进城落户农民可保留资格权;宅基地可抵押贷款、转让、互换、赠与、出租、入股等。

“试点证明,通过‘三权分置’改革,彻底盘活了当前农村最宝贵的‘沉睡资产’,为推动乡村振兴插上腾飞翅膀。”菏泽市委副书记、鄄城县委书记张伦说,“鄄城以资格认定和确权颁证为基础,以‘使用权剥离’为核心,厘清村集体组织与农户的产权界限,重点探索宅基地使用权有效流转机制,创新不同的闲置宅基地开发利用模式,落脚点为拓宽农民增收渠道,实现了农民和村集体的‘双赢’,成为了一股助推脱贫攻坚和乡村振兴的重要力量。”

7月2日,山东省召开动员部署会议,启动农村宅基地“三权分置”试点,17个县市区将在2年间探索一系列政策突破。今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,组织试点验收。

农村最宝贵的“沉睡资产”乱象颇多

这17个试点县市区为:济阳、平度、沂源、滕州、东营垦利区、莱阳、临朐、汶上、肥城、威海环翠区、五莲、莱芜高新区、沂南、平原、邹平、阳谷、鄄城。试点期至明年底。

近年来,随着城乡社会结构变化和农村人口外流加快,现行宅基地制度存在的问题日益突出。在鄄城,农村人口外流增多,农房空置现象加剧;一户多宅、建新不拆旧等现象普遍发生;宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在;农民住房财产权和宅基地使用权权能不充分,农民财产权利受到约束。

近日,山东省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》(以下简称《实施意见》)。《实施意见》明确规定“三个不能破”:耕地红线不能破,防止受利益驱使减少农用地规模;转让红线不能破,禁止宅基地农户资格权转让;购买对象不能破,严禁城里人到农村买宅基地。

数据显示,鄄城共有农村宅基地26万处,户均达264平方米,除一户多宅、多占等现象日渐突出外,村庄土地空闲面积占居民点总面积的比例已超过20%,还随处可见村庄规划混乱、管理粗放等导致土地大量浪费的现象。

农村宅基地的“三权分置”指的是宅基地的所有权、资格权、使用权,主要目的是活用农村宅基地,让农民能够将闲置的宅基地变成可以直观感受到的财产性收入。探索农村宅基地“三权分置”,成为盘活农村建设用地资源的重要举措。

谁家有本事,谁家就能多占宅基地,当前农村最宝贵的资产不仅在沉睡,甚至成为乡村混乱之源。而随着乡村振兴大潮涌动,众多空壳村庄又苦于没有起步之资、发展之源。这在鄄城县委副书记赵海林看来,已成为迫切需要解决的矛盾:“只有下决心将‘一户一宅’落到实处,落实宅基地集体所有权、保障农户资格权和适度放活使用权,才能为盘活这块‘沉睡资产’奠定基础,才能为乡村振兴发展注入源头活水。”

据了解,原先宅基地的使用权被限定在农村农户或个人使用。“三权分置”将不再局限农民使用,存在使用权适度条件转化。仅限于使用权,而且这个适度还得根据国家具体政策落实,才能划分界限。

有鉴于此,鄄城县被确定为山东省试点县后,一是外出学习,二是充分调研,三是边试点推进、边总结经验,相继出台制度性文件,为规范有序推进筑牢根基。

根据《实施意见》,山东将探索建立宅基地有偿使用机制。对于因历史造成的超标准占用宅基地、“一户多宅”以及非本集体经济组织成员除继承房屋以外占有和使用的宅基地,探索建立由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度,明确有偿使用标准,超出规定面积部分实行有偿使用。农户宅基地有偿使用或退出后集体取得的收益部分,应当作为集体经济组织的土地增值收益,由集体成员共同分享,主要用于基础设施建设配套、建筑补助等,纳入农村集体资产统一管理,分配情况纳入村务公开内容。

抓住“一户一宅、合理定价、有序流转”关键点

山东鼓励有条件的农户自愿有偿退出资格权,对有退出意向但又不想彻底失去宅基地资格权的农户,可探索采取“留权不留地”、颁发地票期权等方式保留资格权。探索建立宅基地资格权重获制度,自然灾害造成宅基地使用权灭失的、进城落户农民自愿将宅基地无偿退给集体的,可以重新获得宅基地资格权。

接到农村宅基地“三权分置”试点任务后,阎什镇沈口村党支部书记时圣铎头脑中浮现出三项疑问:“一户一宅如何认定?超出部分有偿使用如何定价?使用权如何合理有效放活?”

《实施意见》中,明确提到要探索宅基地和农民房屋使用权放活方式。按照房地一体的原则,合理确定宅基地和农民房屋通过转让、互换、赠与、继承、出租、入股等方式流转的适用范围,设定流转期限、途径和用途。探索放活宅基地和农民房屋使用权,城镇和乡村居民可以利用自有住宅依法从事休闲、旅游经营等。在改革过程中转让红线不能破,合理设置转让条件,确保拥有资格权的农民能够按期收回使用权;购买对象不能破,严禁城里人到农村买宅基地,主要是防止工商资本进入农村建别墅、豪宅,改变土地用途性质,造成国有资产流失。

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